קפריסין מול ישראל: השקעה בנדל״ן במספרים – בלי הבטחות, רק עובדות

קפריסין מול ישראל: השוואת השקעה בנדל״ן במספרים – בלי הבטחות, רק עובדות

כשישראלים בוחנים השקעה בנדל״ן בחו״ל, קפריסין כמעט תמיד עולה להשוואה מול ישראל. הקרבה הגיאוגרפית, המנטליות המוכרת והפערים במחירים הופכים את השאלה לבלתי נמנעת:
איפה באמת משתלם יותר להשקיע €500,000 – בישראל או בקפריסין?

במאמר הזה נבחן את ההשקעה במספרים אמיתיים, בלי סיסמאות ובלי חלומות – רק תשואה, מיסוי וערך עתידי.

€500,000 בתל אביב – מה באמת מקבלים?

במרכז תל אביב, תקציב של כ־€500,000 (כ־2 מיליון ש״ח) מאפשר בדרך כלל:

• דירת 2–3 חדרים ישנה

• בניין ללא מעלית או חניה

• צורך בהשקעה נוספת בשיפוץ

• תחרות גבוהה מאוד על שוכרים

תשואה משכירות

• שכירות חודשית ממוצעת: 5,500–6,500 ₪

• תשואה שנתית ברוטו: כ־2%–2.5%

• לאחר מס, תחזוקה ותקופות ריקנות – התשואה נטו לעיתים יורדת אף מתחת ל־2%

מיסוי

• מס רכישה גבוה למשקיעים

• מס על שכר דירה מעל תקרת הפטור

• מס שבח משמעותי במכירה

• רגולציה משתנה וחוסר ודאות מיסויית

€500,000 בלימסול – מה מקבלים בקפריסין?

באותו תקציב בלימסול ניתן לרכוש:

• דירת 2–3 חדרים חדשה או כמעט חדשה

• בניין מודרני עם מעלית, חניה ולעיתים בריכה

• מיקום מבוקש עם ביקוש גבוה לשכירות

• נכס שמתאים גם להשכרה ארוכת טווח וגם לפרימיום

  

תשואה משכירות

• שכירות חודשית ממוצעת: €1,500–2,000

• תשואה שנתית ברוטו: כ־4%–6%

• במקרים מסוימים אף יותר, בהתאם למיקום ולסוג הנכס

מיסוי

• מס רכישה נמוך משמעותית מישראל

• מיסוי נוח על הכנסות משכירות

• יתרונות למשקיעים זרים ול־Non-Dom

• יציבות רגולטורית יחסית

השוואת תשואה – במספרים

ומה לגבי ערך עתידי (Exit)?

ישראל

• מחירים גבוהים מאוד כבר היום

• פוטנציאל עליית ערך מוגבל

• תלות גבוהה בהחלטות ממשלה, ריבית ומיסוי

קפריסין

• שוק בצמיחה מתמשכת

• כניסת חברות בינלאומיות, הייטק ויזמים

• ביקוש גובר מצד זרים

• פער מחירים שעדיין לא נסגר מול אירופה

במילים פשוטות:
בישראל רבים משקיעים מתוך חוסר ברירה.
בקפריסין – משקיעים מתוך בחירה.

אז איפה ההשקעה חכמה יותר?

אין תשובה אחת שמתאימה לכולם.
אבל אם בוחנים תשואה, מיסוי ופוטנציאל עתידי – קפריסין מציעה כיום יתרון ברור למשקיעים שמחפשים:

• תזרים מזומנים חיובי

• סיכון רגולטורי נמוך יותר

• פיזור גיאוגרפי

• אלטרנטיבה אמיתית לשוק הישראלי הרווי

השורה התחתונה

€500,000 בישראל לרוב קונים שקט – לא תשואה.
€500,000 בקפריסין יכולים לקנות נכס עובד.

לפני קבלת החלטה, חשוב להבין את המספרים, את המיסוי ואת ההבדלים האמיתיים – ולא להסתמך על תחושות או כותרות.