הגורמים לצמיחת שוק הנדל״ן בקפריסין: מה מניע את הביקוש – ואיפה ההזדמנות למשקיעים

הגורמים לצמיחת שוק הנדל״ן בקפריסין

למה הביקוש ממשיך לעלות – ואיפה מסתתרת ההזדמנות למשקיעים

בשנים האחרונות קפריסין הפכה ליעד מרכזי עבור משקיעי נדל״ן זרים, ובמיוחד עבור ישראלים. הנתונים מצביעים על צמיחה עקבית במחירי הנדל״ן, בעלייה בביקוש ובכניסת הון זר משמעותית לאי.
עם זאת, השקעה חכמה אינה מסתמכת רק על מגמות עבר – אלא על הבנה מעמיקה של הגורמים שמניעים את השוק, וגם של אלו שעשויים להשפיע עליו בעתיד.

במאמר זה נסקור את הגורמים המרכזיים לצמיחת שוק הנדל״ן בקפריסין, נבחן את הסיכונים לצד ההזדמנויות, ונבין מדוע משקיעים רבים רואים באי יעד אטרקטיבי לטווח הבינוני והארוך.

1. תיירות – מנוע הצמיחה המרכזי של הכלכלה הקפריסאית

קפריסין היא מדינת אי עם כ־1.5 מיליון תושבים בלבד, אך מדי שנה היא מארחת כ־2.5 מיליון תיירים – נתון מרשים בקנה מידה אירופי.

ענף התיירות מהווה אחד מעמודי התווך של הכלכלה המקומית:

• הוא מייצר חלק ניכר ממקומות התעסוקה

• מזרים הון זר משמעותי

• תומך בענפי משנה כמו מסחר, שירותים ונדל״ן

לאי קו חוף ארוך במיוחד – כ־730 ק״מ – שלאורכו נבנו:

• בתי מלון יוקרתיים

• כפרי נופש

• מסעדות ומתחמי בילוי

• אזורי מסחר וקניות

המזג האוויר הים־תיכוני, עם חורף מתון וקיץ נוח יחסית, מושך תיירים לחופשות קצרות, אך גם אוכלוסייה מבוססת בגילאי הזהב – בעיקר מבריטניה, אוקראינה ומדינות אירופה הצפונית.

קבוצה זו נוהגת לשהות באי לתקופות ממושכות:
בחורף – כמפלט מהקור האירופי, ובקיץ – כחופשה ארוכה.
התוצאה: ביקוש יציב ומתמשך לשכירות ולרכישת נכסים, לא רק בעונות שיא.

2. ביקוש גובר לנכסי נדל״ן – מקומיים וזרים כאחד

צמיחת שוק הנדל״ן היא תמיד פונקציה של ביקוש מול היצע. בקפריסין, הביקוש נמצא במגמת עלייה ברורה – ממספר כיוונים:

אוכלוסייה מקומית יציבה

האוכלוסייה הקפריסאית מתאפיינת במעמד סוציו־אקונומי ממוצע אך יציב, ובתרבות חזקה של בעלות על נכסים.
כ־70% מהאוכלוסייה מתגוררים בנכסים שבבעלותם – נתון גבוה המעיד על העדפה ברורה לרכישת דירה ולא לשכירות ארוכת טווח.

הגירה חיובית של זרים

מעבר לכך, קפריסין נהנית מהגירה חיובית, בעיקר של:

• פנסיונרים מבריטניה

• אנשי מקצוע

• משקיעים זרים

הביקוש מצד זרים כה משמעותי, עד שכיום כ־50% מנכסי הדיור באי נמצאים בבעלות זרה – נתון חריג שמעיד על אמון גבוה בשוק המקומי.

3. ירידה בהיקף הבנייה – היצע מצטמצם מול ביקוש גדל

אחד הגורמים הקריטיים ביותר לצמיחה במחירי נדל״ן הוא פער בין ביקוש להיצע.
בשנים 2022–2023 נרשמה ירידה חדה של כ־26% בהיקף התחלות הבנייה בקפריסין.

הסיבות לכך מגוונות:

• מיצוי עתודות קרקע זמינות

• רגולציה סביבתית מחמירה

• הצורך לאזן בין מגורים, חקלאות, תשתיות ושטחים ציבוריים

• שמירה על ערכי טבע ואקולוגיה

בעוד שמבחינת התושבים המקומיים מדובר באתגר, עבור המשקיעים מדובר בקרקע פורייה לעליית ערך עתידית.
פחות פרויקטים חדשים + ביקוש יציב = לחץ מתמשך כלפי מעלה על מחירי הנכסים הקיימים.

4. מיסוי נוח – יתרון תחרותי ברור למשקיעים זרים

קפריסין נחשבת לאחת המדינות הידידותיות ביותר בעולם בכל הקשור למיסוי, ומנהלת מדיניות ברורה שמטרתה למשוך השקעות זרות.

למשקיע הפרטי

רכישת נכס בקפריסין כרוכה בהקלות מס משמעותיות ביחס למדינות רבות באירופה – ובוודאי ביחס לישראל.

למשקיע המתוחכם

משקיעים המעוניינים בהשקעות מרובות וארוכות טווח יכולים לפעול באמצעות חברה קפריסאית מקומית.
מס החברות בקפריסין עומד על 12.5% בלבד – לעומת 25% מס רווחי הון בישראל.

פער זה יוצר יתרון מהותי בניהול השקעות נדל״ן רחבות היקף, בתכנון מס ובשימור רווחיות לאורך זמן.

5. ויזת זהב – הרבה מעבר להשקעה נדל״נית

אחד הגורמים המשמעותיים ביותר בצמיחת השוק הוא תוכנית ויזת הזהב (Golden Visa) של קפריסין.

מדובר במסלול שמעניק תושבות קבע למשקיעים זרים, בכפוף להשקעה מינימלית של 300,000 אירו במדינה.

מה כוללת הוויזה?

• מעמד תושבות למשקיע ולבני משפחתו

• גישה למערכות חינוך ובריאות

• זכויות סוציאליות

• חופש תנועה ומעמד בכל 28 מדינות האיחוד האירופי

הוויזה אינה מחייבת מגורים בפועל בקפריסין – ניתן ליהנות מיתרונותיה גם באמצעות ביקורים תקופתיים בלבד.

עבור משקיעים רבים, המשמעות היא שהשקעת הנדל״ן אינה רק אפיק תשואה – אלא כלי אסטרטגי למעמד, ניידות ואיכות חיים.

סיכום: למה קפריסין ממשיכה לצמוח – ומה חשוב לבדוק קדימה

שוק הנדל״ן הקפריסאי נהנה משילוב נדיר של:

• תיירות חזקה

• ביקוש מקומי וזר

• היצע מצטמצם

• מיסוי אטרקטיבי

• תמריצים ממשלתיים ייחודיים

עם זאת, כמו בכל השקעה, חשוב לבחון:

• אזור ספציפי

• סוג נכס

• קהל יעד לשכירות

• רגולציה מקומית

• אופק השקעה אישי

מי שעושה זאת נכון, מגלה שקפריסין אינה רק יעד פופולרי – אלא שוק נדל״ן עם יסודות כלכליים מוצקים.