פרויקטים שלא הושלמו בקפריסין: כך משקיעים איבדו כסף למרות ששילמו ליזם

במהלך שני העשורים האחרונים נחשפה בקפריסין תופעה רחבת היקף שבה אלפי רוכשי נדל״ן — מקומיים וזרים — שילמו כסף ליזמים, לעיתים את מלוא הסכום, אך לא קיבלו בעלות חוקית על הנכס או נתקעו בפרויקטים שלא הושלמו. בחלק מהמקרים מדובר בהפסד כספי משמעותי, ובאחרים בנכסים שאינם ניתנים למכירה, מימון או רישום.

הבעיה המרכזית: שילמת – אבל אתה לא הבעלים

במקרים רבים, הרוכש חתם על חוזה מול היזם, שילם מקדמה או את מלוא התמורה, ואף קיבל מפתח לנכס — אך תעודת הבעלות (Title Deed) לא הועברה על שמו.

הסיבות העיקריות לכך:

• הקרקע שעליה נבנה הפרויקט הייתה משועבדת לבנק לטובת היזם

• ליזם היו חובות שלא נפרעו

• הפרויקט לא קיבל את כל היתרי הבנייה או אישורי האכלוס

• היזם קרס כלכלית או נכנס להליכי פירוק

במצב כזה, מבחינה משפטית, הנכס עדיין רשום על שם היזם או הבנק, ולא על שם הרוכש — גם אם הוא שילם הכול.

תופעת “הרוכשים התקועים” (Trapped Buyers)

התופעה קיבלה בקפריסין שם רשמי: רוכשים תקועים. מדובר באלפי מקרים שבהם:

• הדירה קיימת ולעיתים מאוכלסת

• הרוכש שילם ליזם

• אך אין לו בעלות חוקית מלאה

המשמעות:

• לא ניתן למכור את הנכס

• קשה או בלתי אפשרי לקבל מימון

• קיימת חשיפה לתביעות מצד בנקים

• במקרים קיצוניים: סיכון לעיקול הנכס

לפי הערכות רשמיות, מדובר באלפי רוכשים, כולל משקיעים זרים מאירופה, ישראל, בריטניה ורוסיה.

יזמים שקרסו באמצע הדרך

במיוחד לאחר המשבר הכלכלי של 2012–2013, פרויקטים רבים:

• נבנו חלקית

• נעצרו באמצע

• או הושלמו פיזית אך לא משפטית

חלק מהיזמים:

• השתמשו בכספי רוכשים לפרויקטים אחרים

• לא סגרו התחייבויות מול בנקים

• נעלמו או פשטו רגל

במצבים אלו, רוכשים נותרו עם חוזה בלבד — ללא נכס רשום.

ניסיונות חקיקה והכישלון המשפטי

המדינה ניסתה להתמודד עם הבעיה באמצעות חקיקה שנועדה לאפשר לרוכשים לקבל בעלות גם אם ליזם היו חובות. אולם חלק מהחוקים הללו נפסלו על ידי בית המשפט העליון של קפריסין, בטענה שהם פוגעים בזכויות הבנקים והנושים.

המשמעות הייתה דרמטית:

• רוכשים שכבר חשבו שהבעיה נפתרה — חזרו לנקודת ההתחלה

• אלפי תיקים נתקעו מחדש

בשנים האחרונות נעשו ניסיונות חקיקה חדשים, אך גם כיום לא כל המקרים נפתרו.

איך אנשים איבדו כסף בפועל

יש כמה תרחישים נפוצים:

1. תשלום מלא – ללא בעלות
   הנכס קיים, אך לא ניתן לרשום אותו על שם הקונה.

2. תשלום מקדמה – פרויקט נעצר
   הבנייה הופסקה והיזם נעלם.

3. דרישות תשלום נוספות
   רוכשים נדרשו לשלם שוב כדי “לסגור חובות” של היזם.

4. נכסים שאי אפשר למכור
   גם אחרי שנים, אין דרך לצאת מההשקעה.

למה זה עדיין רלוונטי היום

למרות שהשוק הקפריסאי התייצב, הבעיה לא נעלמה לחלוטין:

• עדיין קיימים פרויקטים ישנים ללא Title Deed

• יש יזמים קטנים ללא חוסן פיננסי

• משקיעים זרים לא תמיד מבינים את הסיכון

הפער בין נכס “בנוי” לנכס “רשום” הוא קריטי.

מה משקיע חייב לבדוק היום

לפני רכישה בקפריסין:

• לוודא שקיימת או תתקבל תעודת בעלות ברורה

• לבדוק שאין משכנתא או שעבוד על הקרקע

• לוודא שהיזם סגר את כל ההיתרים

• לא להסתמך רק על חוזה מכר

• לעבוד עם עורך דין עצמאי שאינו קשור ליזם

סיכום

הסיפורים על יזמים שלא סיימו פרויקטים בקפריסין אינם מיתוס — אלא מציאות שפגעה באלפי רוכשים. גם היום, מי שלא מבצע בדיקות עומק עלול להיכנס לעסקה שנראית מצוינת על הנייר, אך מסוכנת בפועל.

הלקח המרכזי:
נדל״ן בקפריסין יכול להיות הזדמנות — אבל רק עם בדיקה משפטית ופיננסית מלאה, ולא בעיניים עצומות.