10 טעויות קריטיות שישראלים עושים כשקונים נדל״ן בקפריסין ואיך להימנע מהן

בשנים האחרונות קפריסין הפכה ליעד השקעה מועדף עבור ישראלים רבים. הקרבה לישראל, המחירים הנמוכים יחסית, הרגולציה הידידותית והאפשרות לייצר תשואה משכירות מושכים משקיעים פרטיים, משפחות וגם רוכשי דירה ראשונה בחו״ל.

אבל לצד ההזדמנויות, יש גם לא מעט מוקשים. טעויות שנראות קטנות בתחילת הדרך עלולות להפוך להפסדים של עשרות ואף מאות אלפי יורו בהמשך.

הכתבה הזו נועדה לעשות סדר. הנה עשר הטעויות הנפוצות והמשמעותיות ביותר שישראלים עושים כשהם קונים נדל״ן בקפריסין, ומה אפשר לעשות כדי להימנע מהן מראש.

טעות 1 קנייה בלי להבין מה זה Title Deed

Title Deed הוא תעודת הבעלות הרשמית על נכס בקפריסין. בלי המסמך הזה, אין בעלות אמיתית, גם אם שילמתם את מלוא הסכום וגם אם אתם גרים בנכס בפועל.

ישראלים רבים רוכשים דירות בפרויקטים חדשים או דירות על הנייר מבלי לבדוק:
האם כבר קיים Title Deed
מתי צפויה הנפקה
האם הקרקע נקייה משעבודים
האם הדירה תירשם בנפרד או כחלק מגוש

בלי Title Deed אי אפשר למכור את הנכס, לשעבד אותו, או להעביר בעלות בעתיד. זו אחת הנקודות הקריטיות ביותר בכל עסקת נדל״ן בקפריסין.

טעות 2 עבודה עם עורך דין שמייצג גם את היזם

לא מעט יזמים בקפריסין מציעים לרוכשים להשתמש בעורך הדין שלהם. זה נשמע נוח, זול ולעיתים אפילו מתבקש, אבל בפועל מדובר בניגוד אינטרסים מובהק.

עורך דין שמייצג את היזם קודם כל שומר על האינטרסים של היזם. הוא לא בהכרח יזהיר אתכם מסיכונים, עיכובים, סעיפים בעייתיים או בעיות רישום עתידיות.

לרוכש חייב להיות עורך דין עצמאי, שמייצג אותו בלבד, בודק את הקרקע, החוזה, לוחות הזמנים והבעלות המשפטית.

טעות 3 אמון עיוור בהבטחות תשואה

תשואה של שבעה או שמונה אחוזים נשמעת מצוין, אבל חשוב להבין על מה היא מבוססת.

בפועל, משקיעים רבים מגלים שהתשואה שהובטחה להם:
לא כוללת הוצאות ניהול
לא כוללת תקופות ריקות
לא כוללת מיסוי
מבוססת על תרחיש אופטימי בלבד

תשואה אמיתית היא תשואה נטו אחרי כל ההוצאות. כל הבטחה חייבת להיבדק במספרים, לא בסיפורים.

טעות 4 חוסר הבנה של המיסוי

המיסוי בקפריסין נחשב נוח, אבל הוא לא אפס.

ישראלים רבים לא לוקחים בחשבון:
מע״מ על דירות חדשות
מס רכישה מדורג
מס על הכנסות משכירות
מס רווח הון במכירה
השלכות מס בישראל

עסקה שנראית משתלמת על הנייר יכולה להפוך לפחות אטרקטיבית כשמכניסים את כל מרכיבי המס לחישוב.

טעות 5 התעלמות מעלויות נלוות

מעבר למחיר הדירה, יש שורה ארוכה של הוצאות שרבים לא מחשבים מראש:
שכר טרחת עורך דין
אגרות רישום
חיבורי תשתיות
ריהוט
ניהול נכס
תחזוקה שוטפת

כשלא מחשבים את כל העלויות האלה, התקציב חורג וההשקעה מאבדת מהכדאיות שלה.

טעות 6 קנייה בלי להבין את השוק המקומי

קפריסין אינה שוק אחד אחיד. לימסול, פאפוס, לרנקה וניקוסיה הן ערים שונות לחלוטין, עם קהלים שונים, מחירים שונים ודינמיקה אחרת לגמרי.

משקיעים רבים קונים לפי המלצה כללית או טרנד רגעי, בלי לבדוק:
מי קהל היעד
מה הביקוש האמיתי
מה רמת ההיצע
האם מדובר באזור מתפתח או רווי

הבנת השוק המקומי היא תנאי בסיסי להצלחה.

טעות 7 ניהול נכס מרחוק בלי בדיקה

ניהול נכס מרחוק נשמע פשוט, אבל בפועל הוא דורש מערכת אמינה.

משקיעים נתקלים בבעיות כמו:
חברות ניהול לא מקצועיות
תחזוקה לקויה
חוסר שקיפות בדוחות
קושי בטיפול בתקלות

לפני רכישה, חשוב להבין מי מנהל את הנכס, מה השירות כולל ומה העלויות האמיתיות.

טעות 8 חוסר תכנון ליציאה מההשקעה

משקיעים רבים מתמקדים רק בכניסה לעסקה, אבל לא חושבים על היציאה ממנה.

צריך לשאול מראש:
איך מוכרים את הנכס
למי הוא מתאים במכירה
כמה זמן לוקח למכור
האם יש מגבלות רישום

עסקה טובה היא כזו שיש לה גם אסטרטגיית יציאה ברורה.

טעות 9 חוסר התאמה בין ההשקעה לפרופיל המשקיע

לא כל השקעה מתאימה לכל אחד.

יש הבדל בין:
משקיע סולידי למשקיע הרפתקני
השקעה לטווח קצר להשקעה ארוכה
הכנסה שוטפת להשבחה עתידית

כשאין התאמה בין המוצר למשקיע, גם עסקה טובה יכולה להפוך לאכזבה.

טעות 10 כניסה לעסקה בלי ליווי מקצועי

אולי הטעות הגדולה מכולן.

השקעה בנדל״ן בחו״ל מחייבת:
בדיקה משפטית
בדיקה כלכלית
הבנת רגולציה
ניהול סיכונים

ליווי מקצועי לא נועד לשכנע לקנות, אלא לעזור לקבל החלטה נכונה.

השורה התחתונה

קפריסין היא שוק עם הזדמנויות אמיתיות, אבל גם עם סיכונים למי שפועל בלי ידע, בדיקות וליווי.

ישראלים שמשקיעים בצורה חכמה הם אלה שעוצרים, שואלים שאלות, בודקים לעומק ולא מתפתים להבטחות מהירות.