משקיעים ישראלים, עסקת נדל״ן אחת והפסדים של מיליוני אירו

השקעות נדל״ן בקפריסין – לא תמיד הכל ורוד

בשנים האחרונות הפכה קפריסין ליעד מועדף עבור משקיעים ישראלים. הקרבה הגיאוגרפית, מיסוי נוח ותדמית של שוק יציב ומשתלם למשקיעים זרים גרמו לגל גדול של מעורבות בשוק המקומי.

רבים רואים בה הזדמנות להשקעה חכמה, תשואה משכירות נאה ואפשרות לפיזור סיכונים מעבר לים. 

אולם אירוע חריג שזכה לסיקור בקפריסין מאז 2024 מדגים עד כמה העסקאות יכולות להפוך לבעייתיות ואף להיכנס לחריגות משפטיות קשות.

מה ידוע על הפרשה

החקירה עוסקת בעסקת רכישת קרקע בלרנקה שבה מעורבים קבוצת משקיעים, ביניהם ישראלים. לטענת המשקיעים, העסקה לא יצאה לפועל והכספים שהועברו בהיקף של כ-3 מיליון אירו לא שימשו את מטרת הרכישה המקורית.

הפרשה הועברה ליחידת הלוחמה בפשיעה הכלכלית במשטרת קפריסין, וחוקרים בוחנים חשדות חמורים. המקרה זכה לשם “חלום נדל״ן שהפך לסיוט” בתקשורת המקומית.

טענות המשקיעים נגד הצד שמולו הם פעלו

לפי טענות המשקיעים והדיווחים בתקשורת, העסקה התנהלה כך:

המשקיעים נכנסו לעסקה לרכישת קרקע שתשמש לפרויקט נדל״ן עתידי.

הם העבירו סכומי כסף בהדרגה, לעיתים דרך חשבונות נאמנות, מתוך אמונה שהכספים ישוחררו רק לאחר שבדיקות משפטיות ותנאים יסודיים יתקיימו בפועל.

לפי טענות הצדדים, החשדות הם:

הקרקע לא נרכשה בפועל ולא הועברה לשמם.

מסמכים שהוצגו לשחרור כספים היו, לכאורה, מזויפים או מטעים.

הכספים נשלחו למטרות אחרות שאינן קשורות לעסקה המקורית.

הדיווחים המקומיים הכריזו על מקרה זה ככזו שממחיש עד כמה תהליך רכישה יכול להשתבש אם אין ליווי מקצועי ופיקוח מסודר.

החשדות שנבדקים במסגרת החקירה

על פי גורמי חוק ותקשורת בקפריסין, החקירה כוללת בדיקה של מספר עבירות חשודות:

שימוש במסמכים מזויפים או מטעים כדי לשחרר כספים.

הצגת עובדות או מצגים שווא למשקיעים בנוגע לבעלות הרכוש.

שחרור כספים שלא בהתאם לתנאי חשבון הנאמנות שנקבע.

חשד להלבנת הון הקשורה להעברות הכספיות בעסקה.

החקירה עדיין בעיצומה, ועדיין לא פורסמו שמות חשודים או אישומים פורמליים.

למה המקרה הזה חשוב למשקיעים ישראלים

המקרה אינו חריג רק בגלל סכום הכסף המעורב אלא משום שהוא חושף מספר נקודות תורפה שחוזרות על עצמן בעסקאות נדל״ן חוצות גבולות, וחלקן נקודות שאפשר פשוט למנוע:

הסתמכות על מנגנוני נאמנות ללא פיקוח משפטי עצמאי.

בדיקות בעלות שנערכו חלקית או הסתמכו על מסמכים שלא נבדקו ישירות מול רשם המקרקעין בקפריסין.

שילוב תפקידים אצל גורמים עסקיים – יזם, משווק ולעיתים גם עורך דין “מתאם”, מבלי שיש הפרדה ברורה של אינטרסים.

לא מקרה בודד – תמרור אזהרה

הפרשה הזו מצטרפת לשורת מקרים שנחקרו בשנים האחרונות בשוק הקפריסאי, שבהם:

יזמים הציגו נכסים ללא בעלות מלאה על הקרקע.

פרויקטים שווקו לפני קבלת היתרי בנייה.

משקיעים זרים הסתמכו על הבטחות בעל פה ולא על רישום משפטי תקין.

במרבית המקרים, הבעיה אינה בשוק עצמו, אלא בהתנהלות העסקה סביבו.

איך מצמצמים סיכון בהשקעות נדל״ן בקפריסין

כדי להפחית את הסיכון ולהגן על כספי השקעה, מומחי נדל״ן וחוקרים משפטיים ממליצים על כמה כללים בסיסיים:

לבדוק בעלות ישירה ורישום בנוהל מול רשם המקרקעין בקפריסין, ולא רק דרך גורמי צד שלישי.

לשכור עורך דין עצמאי שמייצג אך ורק את המשקיע, שמבין את החוק המקומי ועורך בדיקות מקיפות.

להפריד בין הגורמים העסקיים – יזם, משווק ונאמן – כך שלא יהיו ניגודי עניינים.

להגדיר מנגנון שחרור כספים ברור לפי אבני דרך משפטיות וכלכליות מוכחות.

להפעיל חשד בריא מול עסקאות שמוצגות כ”מהירות מדי”, “ללא בדיקות” או “סגורות לחלוטין”.

השורה התחתונה

קפריסין ממשיכה להיות יעד השקעה לגיטימי ואטרקטיבי עבור ישראלים, אך המקרה הזה מדגיש אמת פשוטה: נדל״ן הוא תחום שמבוסס על בדיקות ולא על הבטחות.

משקיעים שמוותרים על אחד משלבי הבקרה בסדרת הבדיקות עלולים לגלות מאוחר מדי שהמחיר של חיסכון בזמן או בכסף גבוה בהרבה מהותי מהתועלת לכאורה.